Calculadora de subida del alquiler: IRAV, IPC e IGC

Es la norma principal que regula los contratos de alquiler en España. Los artículos más relevantes para la actualización de renta son:

• Art. 18.1 — La renta solo se actualiza en cada anualidad si se ha pactado; sin pacto expreso no hay actualización. Si el pacto no concreta índice, se aplica el supletorio legal (IGC desde la Ley 2/2015; IRAV el 01/10/2026 —RDL 26/2026— y desde el 08/10/2026 —RDL 29/2026—). En los contratos firmados desde el 06/03/2019 (RDL 7/2019) la subida no puede superar el IPC; en los firmados desde el 26/05/2023, tampoco el IRAV; y desde el 08/10/2026 el límite es el IRAV para todos (RDL 29/2026; también lo fue el 01/10/2026 con el RDL 26/2026). Cada reforma solo alcanza a los contratos firmados desde su entrada en vigor.
• Contratos firmados antes del 01/04/2015 — Conservan la redacción vigente al firmarse: en la original de la LAU (hasta el 05/06/2013) los cinco primeros años la renta se actualiza por el IPC y, después, por lo pactado o, en su defecto, por el IPC; con la Ley 4/2013 (06/06/2013 – 31/03/2015), lo pactado o, sin pacto expreso, el IPC. En ambos casos el mes de referencia es el del último IPC publicado en la fecha de firma, el mismo cada año. La Ley 2/2015 («sin pacto, no hay revisión»; IGC si el pacto no concreta índice) solo se aplica a los contratos posteriores. En las anualidades del 01/10/2026 y desde el 08/10/2026 rige para todos el art. 18.1 del RDL 26/2026 y 29/2026 (DT 4ª de la Ley 12/2023). La calculadora elige la redacción por la fecha de firma que indiques en el asistente.
• Índice publicado en la fecha — Se aplica el último índice que el INE había publicado el día de la actualización: el IPC y el IRAV de un mes salen hacia el día 15 del mes siguiente; el IGC, unos dos meses después de su mes.
• Art. 18.2 — La renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a la notificación por escrito.
• Arts. 3 y 4.3 — Los contratos de local de negocio y de temporada son de uso distinto del de vivienda y se rigen por la voluntad de las partes, no por estas restricciones.

Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 07/10/2026, en vigor el 08/10/2026). En materia de renta y duración reproduce literalmente el RDL 26/2026, derogado:

• DF 6ª — Anualidades que se cumplan entre el 08/10/2026 y el 31/12/2027: sin nuevo pacto entre las partes, la subida no puede superar el 2 %; si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento. Ese límite solo tiene efecto en las zonas tensionadas declaradas (art. 17.7 LAU). Afecta a todos los arrendadores (no distingue gran tenedor).
• Art. 18.1 LAU (nueva redacción): el índice supletorio es el IRAV y la subida nunca puede superar el IRAV, también en los contratos anteriores al 26/05/2023 (DT 4ª de la Ley 12/2023).
• DF 5ª — Prórroga extraordinaria, a solicitud del arrendatario al corriente de pago, por plazos anuales de hasta dos años, para contratos vigentes el 08/10/2026.
• DT 8ª LAU — Los contratos de temporada firmados antes del 08/10/2026 siguen siendo de uso distinto del de vivienda.

⚠️ Pendiente de convalidación. Con las Cortes disueltas (Real Decreto 806/2026), le corresponde a la Diputación Permanente del Congreso (art. 78.2 CE). Del 02/10 al 07/10/2026 no rigió ni este decreto ni el RDL 26/2026.

Ley 12/2023, de 24 de mayo (BOE de 25/05/2023). Es la norma más importante del período reciente en materia de alquiler. Sus efectos sobre la actualización de renta son:

• Ordenó al INE crear el IRAV antes del 31 de diciembre de 2024.
• Hizo del IRAV el límite máximo de actualización para contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023.
• Los contratos anteriores al 26/05/2023 «continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación» (DT 4ª): el IRAV no les limita la subida salvo el 01/10/2026 (RDL 26/2026) y desde el 08/10/2026 (RDL 29/2026), que se lo extienden.

El INE definió el IRAV en cumplimiento de la Ley 12/2023. Su primer dato es el de noviembre de 2024 (2,20 %), publicado al mes siguiente; desde entonces se publica cada mes, hacia mediados del mes siguiente al de referencia. Se elabora a partir del IPC y del IPC subyacente para que sea más estable: en todos los meses publicados ha sido igual o inferior al IPC general.

El IGC lo creó la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, para ligar las revisiones a la competitividad de la economía española respecto a la eurozona. Su anexo fija un doble límite para las revisiones:

• Mínimo 0 % — la renta no puede bajar
• Máximo 2 % — la renta no puede subir más del 2 %

Se aplica cuando el contrato lo pacta expresamente. También es el índice supletorio del art. 18.1 LAU cuando un contrato firmado desde el 01/04/2015 pacta la actualización sin concretar índice, salvo para las anualidades cumplidas el 01/10/2026 (RDL 26/2026) o desde el 08/10/2026 (RDL 29/2026), en que lo es el IRAV.

Aprobado el 29 de marzo de 2022 (en vigor el 31/03/2022) ante la inflación provocada por la guerra en Ucrania. Su artículo 46 limitó la actualización de los contratos de vivienda, salvo nuevo pacto entre las partes (y, para los grandes tenedores, en todo caso):

• Anualidades del 31/03/2022 al 31/12/2023: como máximo la variación del IGC, que tiene una banda del 0 al 2 %. El plazo inicial (30/06/2022) lo ampliaron el RDL 11/2022, el RDL 20/2022 y la Ley 12/2023.
• Anualidades de 2024: como máximo el 3 % (redacción de la disposición final 6ª de la Ley 12/2023).

Se aplica a todos los contratos de vivienda, con independencia de su fecha de firma.

En vigor desde el 22 de marzo de 2026. El Congreso acordó su derogación el 28 de abril y el acuerdo se publicó en el BOE el 30 de abril de 2026, fecha desde la que dejó de estar en vigor: rigió hasta el 29 de abril (39 días). Solo afecta a arrendamientos de vivienda habitual cuyo aniversario cayó dentro de ese breve periodo:

• Art. 1 — Prórroga extraordinaria, a solicitud del arrendatario, por plazos anuales de hasta dos años, para los contratos vigentes el 22/03/2026 cuya prórroga obligatoria terminara antes del 31/12/2027 o cuya prórroga tácita terminara.
• Art. 2.a — Los grandes tenedores (más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial) no podían actualizar la renta, ni siquiera con nuevo pacto, por encima del 2 % para aniversarios entre el 22/03/2026 y el 29/04/2026.
• Art. 2.b — Para el resto de arrendadores, el tope del 2 % operaba en ausencia de acuerdo entre las partes.

❌ Derogado por el Congreso de los Diputados (acuerdo de 28/04/2026, BOE de 30/04/2026). Para aniversarios desde el 30 de abril de 2026, vuelve el régimen ordinario (IRAV como límite en los contratos firmados desde el 26/05/2023). La DT 1ª del RDL 29/2026 (como antes la del RDL 26/2026) tiene por válidas las solicitudes de prórroga formuladas durante su vigencia.

Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE de 30/09/2026, en vigor el 01/10/2026). En materia de renta y duración establecía:

• DF 6ª — Anualidades que se cumplieran entre el 01/10/2026 y el 31/12/2027: sin nuevo pacto entre las partes, la subida no podía superar el 2 %; si la renta superaba el límite del sistema de índices de precios de referencia, no procedía ningún incremento. Afectaba a todos los arrendadores (no distinguía gran tenedor).
• Art. 3.11 — Nueva redacción del art. 18.1 LAU: el índice supletorio pasaba a ser el IRAV (antes, el IGC) y la subida nunca podía superar el IRAV, también en los contratos anteriores al 26/05/2023 (DT 4ª de la Ley 12/2023).
• DF 5ª — Prórroga extraordinaria, a solicitud del arrendatario al corriente de pago, por plazos anuales de hasta dos años.
• DT 8ª LAU — Los contratos de temporada firmados antes del 01/10/2026 seguían siendo de uso distinto del de vivienda.

❌ Derogado por el Congreso de los Diputados (acuerdo de 02/10/2026, publicado en el BOE el mismo día). Según el texto consolidado de la LAU, su redacción rigió hasta el 01/10/2026: la calculadora solo lo aplica a las anualidades cumplidas hasta esa fecha. Su contenido en materia de renta lo reproduce el RDL 29/2026, en vigor desde el 08/10/2026.