Calcula la nueva renta o alquiler de tu contrato de arrendamiento aplicando el índice correcto según la Ley 12/2023: IRAV para vivienda habitual, IPC para contratos anteriores, IGC para locales. Topes legales automáticos incluidos.
Cobertura normativa completa
Cada tipo de contrato tiene su índice y su normativa. La calculadora determina automáticamente cuál corresponde y aplica los topes legales vigentes para cada mes.
LAU art. 18 · Contratos anteriores al 26/05/2023
Marzo 2026 Avance · Publicado 28/03/2026
Referencia histórica para contratos de arrendamiento anteriores a la Ley 12/2023. La calculadora aplica los topes extraordinarios del RDL 6/2022 (2 %) y RDL 1/2023 (3 %) según el mes exacto, sin necesidad de conocerlos.
LAU art. 18 · Vivienda habitual desde nov·2024
Febrero 2026 · Publicado 14/03/2026
Nuevo índice obligatorio definido por el INE en cumplimiento de la Ley 12/2023. Se calcula como el mínimo entre el IPC, el IPC subyacente y las tasas de variación media ajustadas. Es el tope máximo legal para vivienda habitual desde noviembre de 2024.
LAU art. 19 · Locales y uso distinto
Enero 2026 · Publicado 20/03/2026
Índice aplicable a contratos de local de negocio, oficinas y garajes con pacto expreso de actualización. La calculadora aplica el cap 0 %–2 % del artículo 19 LAU para las viviendas afectadas, y valor libre para locales y temporada.
La respuesta depende del tipo de inmueble y de la fecha de firma. Para contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuya actualización anual sea posterior a octubre de 2024, el índice de referencia obligatorio es el IRAV, publicado mensualmente por el INE en cumplimiento de la disposición adicional undécima de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Para actualizaciones entre enero de 2022 y octubre de 2024, se aplicaron topes extraordinarios: el 2 % del RDL 6/2022 (hasta marzo de 2023) y el 3 % del RDL 1/2023 (de abril de 2023 a octubre de 2024). Si el contrato se rige por el artículo 18 LAU y la actualización cae en esos periodos, la calculadora aplica el tope correcto de forma automática.
El INE define el IRAV como el valor mínimo entre cuatro variables: la tasa de variación anual del IPC, la del IPC subyacente, y las tasas medias ajustadas de ambos índices calculadas como diferencia respecto a un parámetro de inflación esperada a medio plazo. Este mecanismo garantiza que el tope de actualización sea siempre inferior a la inflación general, protegiendo la capacidad adquisitiva del arrendatario.
El IRAV se publica entre los días 11 y 15 de cada mes, con referencia al mes anterior. Para la actualización de una renta, se usa el último IRAV publicado antes de la fecha de aniversario del contrato.
Los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, garajes, trasteros) se rigen por el artículo 19 de la LAU y el índice aplicable es el IGC (Índice de Garantía de Competitividad). En ausencia de pacto, no existe obligación de actualizar la renta. Los contratos de temporada quedan fuera del ámbito del artículo 18 LAU y pueden actualizarse libremente según lo acordado.
El arrendador debe comunicar por escrito la actualización antes de que surta efecto, indicando el índice aplicado, la variación porcentual y la nueva renta resultante. La calculadora genera la carta de notificación completa, con todos los datos y la referencia normativa correcta, lista para imprimir o enviar por correo electrónico.
El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, introdujo un tope del 2 % para actualizaciones de renta de vivienda habitual con aniversario a partir del 21 de marzo de 2026. Sin embargo, el Congreso de los Diputados lo derogó el 28 de abril de 2026, tras solo 38 días en vigor. Desde el 29 de abril de 2026, vuelve a aplicarse el IRAV publicado por el INE sin ese tope adicional del 2 %.
Para los contratos cuyo aniversario cayó entre el 21 de marzo y el 28 de abril de 2026, el tope del 2 % fue aplicable durante ese breve periodo. La calculadora distingue correctamente este tramo: para aniversarios exactamente en marzo de 2026, solicita que el usuario indique si el vencimiento fue antes o desde el 21 de marzo, evitando un default incorrecto.
Durante su vigencia, el RDL distinguía entre grandes tenedores (más de 10 inmuebles urbanos residenciales) y el resto de arrendadores. Para los grandes tenedores el tope era obligatorio con independencia de cualquier pacto; para los demás operaba en ausencia de acuerdo diferente.
El RDL 8/2026 también habilitó una prórroga extraordinaria de hasta 2 años para arrendatarios en situación de vulnerabilidad o sin alternativa habitacional. La calculadora conserva el modal de solicitud de prórroga para contratos cuyo aniversario quedó dentro del periodo de vigencia del RDL.
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Diferencial
La mayoría de calculadoras en línea solo implementan el IPC. Esta herramienta cubre los tres índices vigentes con los topes correctos desde 2022 hasta hoy.
| Capacidad | Calculadoras genéricas | Esta herramienta |
|---|---|---|
| IPC General (LAU art. 18) | ⚠ Solo en algunas | ✔ Integrado |
| IRAV — Ley 12/2023 (desde nov·2024) | ⚠ Raramente integrado | ✔ Integrado |
| IGC — Locales de negocio (art. 19) | ⚠ Raramente integrado | ✔ Integrado |
| Topes legales automáticos por mes | ⚠ Manual o no aplicados | ✔ Automático |
| Wizard: recomienda el índice correcto | ✘ No | ✔ Sí |
| Carta de notificación al arrendatario | ⚠ Normalmente no | ✔ Genera automáticamente |
| Tope RDL 8/2026 (vigente 21/03–28/04/2026, derogado) y prórroga extraordinaria | ✘ No | ✔ Integrado — normativa exacta por fecha |
| Datos INE actualizados mensualmente | ⚠ Actualización variable | ✔ Plugin automático |
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